不動産は、相続財産のなかで大きな割合を占めていることが多く、その取り扱いが問題になりやすい財産です。
相続問題というと、遺産分割でもめることをイメージするかもしれませんが、分け方等でもめていない場合でも、処理に困ることはいろいろとあります。
そこで今回は、土地・建物の相続に関する問題点を、いくつか紹介します。
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が貸した人（債権者）に返済できない（債務不履行）場合に備えて土地や建物を担保とする権利のことをいいます。例えば、住宅ローンで考えると、債権者は銀行、債務者は住宅ローンを借りた人、担保となる不動産は購入した住宅となり、その住宅に抵当権を設定します。万が一、月々のローンが払えなくなると、抵当権を設定した家や土地は差し押さえられる場合があります。
根抵当権とは
根抵当権とは、不動産の担保として価値を計算し、銀行が貸し出せる上限（極度額）を定めて、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりすることができる担保権のことをいいます。
根抵当権はその性質上、事業運転資金のために用いられることが多いです。個人事業主が事業運転資金のお金を借りるために保有する不動産を担保に融資を受ける際、毎回抵当権を設定していては登記の手間がかかります。しかし、根抵当権を設定しておけば極度額の範囲内であればいつでも必要な時に借入が可能となります。
不動産の相続は根抵当権物件に注意！
不動産を購入する時、ほとんどの人がローンを組むことになります。
ローンの債務者が亡くなった場合、ローン残金の相続はどうなるでしょうか？
この場合、住宅ローンに団体信用生命保険が付保されていれば、借主が死亡すると、ローン残金は保険金で決済され、債務はなくなります。
したがって、相続人は、ローン残金の支払をする必要がありません。
ただし、ローンに団体信用生命保険が付されていない場合には、ローンの支払義務もほかの相続財産と併せて相続することになります。
この場合、相続人が名義書換をしてローンの返済を継続するか、残債務の返済をするなどの対応をしなければなりません。
では、被相続人（亡くなった人）自身が借金をしていて、その担保として相続の対象となる不動産に抵当権を設定していた場合、どのような扱いになるでしょうか？
この場合、相続人は被相続人の借金とその借金の担保になっている不動産を引き継ぐことになります。
そして、設定されている担保権が根抵当権であるときは要注意です。
根抵当権が設定されている不動産について相続が生じると、相続開始前の債務だけを担保するのか、相続人が引き継いだ後に発生する債務も担保するのかを、決定しなければなりません。
民法では、『相続開始後の債務も担保するのなら、相続開始後6カ月以内にその旨の合意および登記が必要』としています（民法398条の8）。
根抵当権は事業に関連して設定されることが多いので、相続と同時に被相続人の事業を引き継ぐ場合には、根抵当権の範囲について、担保権者である金融機関との調整・交渉といった対応が必要となるでしょう。
借地権・借家権の相続で問題になりやすいケース
借地権や借家権は、相続財産に含まれます。
したがって、相続人は、被相続人の死亡に伴い借地権や借家権を引き継ぐことになります。
相続が開始した際、地主や家主が、契約をした本人が死亡したことを理由に、相続人に対して土地や家屋の明け渡しを求めてくることがあります。
地主・家主からの明け渡し請求を受けたときには、それに応じなければならないのでしょうか？
この場合、相続には地主や家主の承諾などは不要なため、地主や家主から明け渡しの請求がされた場合でも、その請求を拒否することができます。
また、名義書換料の請求があっても支払う必要はありません。
なお、似たようなケースで、借家に被相続人と一緒に住んでいたのが内縁の配偶者の場合に、被相続人の死後にそのまま居住継続できるかといった問題が生じることがあります。
そのような場合、内縁者の居住権が保護されることもありますが、そのためには以後の契約関係等について、家主やほかの相続人と話し合い、合意を得る必要があります。
不動産の相続については、このように相続人が取り分でもめたりしないケースでも、引き継いだあとの処理や対応などでいろいろと問題が生じることがあります。
財産として土地や建物などの不動産をお持ちの方は、将来、財産および負債の引き継ぎに問題が発生しないかについて、早い段階で考えておくのが賢明といえます。
※本記事の記載内容は、2021年3月現在の法令・情報等に基づいています。
