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相続お役立ちコラム

不動産の相続で意外と問題が生じやすいケースとは

不動産は、相続財産のなかで大きな割合を占めていることが多く、その取り扱いが問題になりやすい財産です。
相続問題というと、遺産分割でもめることをイメージするかもしれませんが、分け方等でもめていない場合でも、処理に困ることはいろいろとあります。
そこで今回は、土地・建物の相続に関する問題点を、いくつか紹介します。
 
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抵当権とは

 
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が貸した人(債権者)に返済できない(債務不履行)場合に備えて土地や建物を担保とする権利のことをいいます。例えば、住宅ローンで考えると、債権者は銀行、債務者は住宅ローンを借りた人、担保となる不動産は購入した住宅となり、その住宅に抵当権を設定します。万が一、月々のローンが払えなくなると、抵当権を設定した家や土地は差し押さえられる場合があります。
 
 

根抵当権とは

 
根抵当権とは、不動産の担保として価値を計算し、銀行が貸し出せる上限(極度額)を定めて、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりすることができる担保権のことをいいます。
根抵当権はその性質上、事業運転資金のために用いられることが多いです。個人事業主が事業運転資金のお金を借りるために保有する不動産を担保に融資を受ける際、毎回抵当権を設定していては登記の手間がかかります。しかし、根抵当権を設定しておけば極度額の範囲内であればいつでも必要な時に借入が可能となります。
 
 

不動産の相続は根抵当権物件に注意!

 
不動産を購入する時、ほとんどの人がローンを組むことになります。
ローンの債務者が亡くなった場合、ローン残金の相続はどうなるでしょうか?
この場合、住宅ローンに団体信用生命保険が付保されていれば、借主が死亡すると、ローン残金は保険金で決済され、債務はなくなります。
したがって、相続人は、ローン残金の支払をする必要がありません。
 
ただし、ローンに団体信用生命保険が付されていない場合には、ローンの支払義務もほかの相続財産と併せて相続することになります。
この場合、相続人が名義書換をしてローンの返済を継続するか、残債務の返済をするなどの対応をしなければなりません。
 
では、被相続人(亡くなった人)自身が借金をしていて、その担保として相続の対象となる不動産に抵当権を設定していた場合、どのような扱いになるでしょうか?
この場合、相続人は被相続人の借金とその借金の担保になっている不動産を引き継ぐことになります。
そして、設定されている担保権が根抵当権であるときは要注意です。
根抵当権が設定されている不動産について相続が生じると、相続開始前の債務だけを担保するのか、相続人が引き継いだ後に発生する債務も担保するのかを、決定しなければなりません。
民法では、『相続開始後の債務も担保するのなら、相続開始後6カ月以内にその旨の合意および登記が必要』としています(民法398条の8)。
 
根抵当権は事業に関連して設定されることが多いので、相続と同時に被相続人の事業を引き継ぐ場合には、根抵当権の範囲について、担保権者である金融機関との調整・交渉といった対応が必要となるでしょう。
 
 

借地権・借家権の相続で問題になりやすいケース

 
借地権や借家権は、相続財産に含まれます。
したがって、相続人は、被相続人の死亡に伴い借地権や借家権を引き継ぐことになります。
 
相続が開始した際、地主や家主が、契約をした本人が死亡したことを理由に、相続人に対して土地や家屋の明け渡しを求めてくることがあります。
地主・家主からの明け渡し請求を受けたときには、それに応じなければならないのでしょうか?
この場合、相続には地主や家主の承諾などは不要なため、地主や家主から明け渡しの請求がされた場合でも、その請求を拒否することができます。
また、名義書換料の請求があっても支払う必要はありません。
 
なお、似たようなケースで、借家に被相続人と一緒に住んでいたのが内縁の配偶者の場合に、被相続人の死後にそのまま居住継続できるかといった問題が生じることがあります。
そのような場合、内縁者の居住権が保護されることもありますが、そのためには以後の契約関係等について、家主やほかの相続人と話し合い、合意を得る必要があります。
 
不動産の相続については、このように相続人が取り分でもめたりしないケースでも、引き継いだあとの処理や対応などでいろいろと問題が生じることがあります。
財産として土地や建物などの不動産をお持ちの方は、将来、財産および負債の引き継ぎに問題が発生しないかについて、早い段階で考えておくのが賢明といえます。
 
 
※本記事の記載内容は、2021年3月現在の法令・情報等に基づいています。
 
 
 

“お墓を受け継ぐ”とは、どういうことなのか?

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相続に関する話になったとき、「お墓を守る」とか、あるいは「お墓を受け継ぐ」という表現が出てくることがあると思います。
この「お墓を受け継ぐ」とは、法的にどのようなことを意味するのでしょうか?
そして、受け継ぐ人は、どのように決めればよいのでしょうか?
今回は、相続との関係も踏まえて、お墓の承継について考えてみたいと思います。
 
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お墓は相続の対象にはならない

 
民法上、被相続人の死亡により、相続人は、被相続人の一身専属権を除く一切の権利義務(財産)を承継します(民法896条)。
しかし、『祭祀財産』については、例外的にこうした相続の対象からは除外され、『祭祀主宰者』がこれを承継することになっています(民法897条)。
ここでの『祭祀財産』とは、祖先を祭るために必要な財産をいい、民法上は、仏壇や仏具に並んで『墳墓』、すなわちお墓もこれに含まれます。
さらに、裁判例では墓地の所有権や、墓地使用権も『墳墓』に含まれると判断されています。
また、『祭祀主宰者』とは、祖先を祭る祭礼を行う人のことをいい、祭祀を主宰することと祭祀財産の承継は密接に関連することから、祭祀主宰者が、お墓を含む祭祀財産を承継することとされています。
 
お墓が例外的に相続の対象外とされたのは、お墓が共同相続(共有)や分割相続には適さないとされているためです。
すなわち、お墓の共有や分割により管理に支障をきたすおそれがあることに加え、そもそもお墓をほかの一般財産とまったく同列に扱うことは、国民の宗教感情や習俗にそぐわないと考えられているのです。
なお、お墓を含む祭祀財産は相続の対象にならないため、相続税の対象にもなりませんし、遺留分算定の際の相続分にも含まれません。
 
 

お墓を受け継ぐ人はどのように決まるのか

 
お墓を受け継ぐのは『祭祀主宰者』ですが、では、その『祭祀主宰者』はどのように決まるのでしょうか。
民法は、次の順番で祭祀主宰者を決定するものと定めています。
 
(1)被相続人の指定(民法897条1項ただし書き)
まず、被相続人が祭祀主宰者を指定していれば、その者がお墓を承継します。指定は生前に行っても、遺言で行ってもよく、遺言書以外の書面や口頭での指定も可能と考えられています。また、祭祀主宰者は必ずしも相続人である必要はなく、氏の異同や、親族関係の有無も問いません。ただし、墓所や霊園によっては規則で祭祀主宰者を相続人に限るとしている場合もあり、注意が必要です。
 
(2)慣習(民法897条1項本文)
被相続人が祭祀主宰者を指定しなかった場合は、慣習により祭祀主宰者を定めます。この場合、被相続人の住所地の慣習が基準になります。
 
(3)家庭裁判所の指定(民法897条2項)
被相続人が祭祀主宰者の指定をせず、慣習でも決まらない場合は、家庭裁判所が定めることになります。具体的には、関係者が家庭裁判所に調停や審判を申し立てることになります。
 
 

自分の希望を尊重してくれる人にお墓を託すには?

 
被相続人が祭祀主宰者を指定する方法については、規定がありません。
よって、生前行為か遺言、口頭か書面、明示か黙示、指定の意思が外部からわかるものであればよいと考えられています。
しかし、後日争いになることを避けるためには、やはり遺言書などの書面で、明確に指定することが望ましいでしょう。
 
遺言書を作成する場合、お墓を含む祭祀財産の承継は、祭祀承継に関するものとして遺言事項となります。
他方、お墓に関係することではあるものの、葬儀方法や埋葬方法についての事項は付言事項にとどまり、遺言書に記載しても法的効果は生じません。
したがって、自分の希望を尊重してくれる人に確実にお墓を託すためには、遺言書の中で、その人を祭祀主宰者として明確に指定することが大切です。
 
 

お墓は生前に購入しておくのがおススメ

 
上述の通り、お墓や仏壇は相続税の課税対象になりませんが、相続開始後にお墓や仏壇を購入しても、その費用を相続税の債務として控除することができません。つまり、生前からお墓や仏壇を購入しておけば、その分の財産がマイナスとなり、購入しておいたお墓や仏壇は相続税の課税対象外となりますので、節税が可能となります。
また、お墓を生前に購入しておけば、ご自身の意見をお墓に反映できますし、残された相続人にも面倒をかけずに済みます。このようにお墓の購入にはメリットがたくさんありますので、一度生前からのお墓や仏壇のご購入を検討されるとよいかもしれません。
 
 
 

相続発生を知ったとき、最初にすべきことはこれ!

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もしも親や配偶者、兄弟など、自分が相続人の立場となる誰かが突然亡くなったら、ショックを受けたり、現実を受け入れられなかったりするでしょう。
そのようななか、葬儀などをなんとか終えて、次に頭に浮かぶのは相続のことです。
気持ちを切り替えるのはむずかしいかもしれませんが、時間は限られていますので、手続きを進めていかなければなりません。
今回は、相続発生を知ったとき、まず何をすべきなのかをお伝えします。
 
 

『相続人は誰か?』を確認する

 
相続が発生したら、まず、誰が相続人となるのかを確認する必要があります。
この手順をとばしてしまうと、後々、実はほかにも相続人がいたことが判明した場合、相続の話し合いがすべてやり直しになってしまう恐れもあるため、重要なステップです。
 
相続人となりうるのは、以下のAおよびBです。
 
A. 被相続人の配偶者(亡くなった人の妻or夫)
B. 被相続人と法律上、血のつながりがある者(血族)
 
Bでは、(1)子、(2)直系尊属(両親等)、(3)兄弟姉妹という順序が決まっており、これらが同時に存在する場合、(1)(2)(3)のうち最も順位の早いグループの者だけが相続人となります。
つまり、被相続人に、配偶者と子がおり、被相続人の両親も存命中という場合は、相続人は配偶者と子のみとなるということです。
 
ほかにも、法律上相続人を確定させるために検討すべき事項はありますが、まずは上記の基本ルールに従って、相続人を確認していく作業を進めましょう。
 
確認するにあたっては、被相続人の生まれてから死ぬまでの戸籍謄本を取得します。
戸籍謄本を取得するには、その人の本籍地の役所に申請しますが、被相続人の本籍地がわからない場合には、被相続人の住民票を取得し、住民票に記載されている本籍地を確認しましょう。
これらの作業を面倒に感じる方も多くいますが、遺産分割調停を申し立てるときには提出を求められるため、必要な作業です。
これらをすべて確認し、いわゆる隠し子などがいないかをチェックしたら、簡単な相続人関係図を作成しておくと、後々便利です。
このようにして、相続人の範囲を確定します。
 
 

『遺言はあるか?』を確認する

 
被相続人が、生前に遺言を作成しているケースもあります。
そこで、遺言がありそうな場所については、ひととおり探します。
また、公証役場で遺言公正証書を作成している可能性もあるので、近くの公証役場に行き、『遺言検索システム』を利用して遺言の有無を確認することをおすすめします。
 
何らかの方法で遺言が見つかれば、それを前提に遺産分割の検討をすることとなりますし、見つからなければ遺産となる財産を調査し、その分け方を検討することになります。
 
 

『相続財産は何か?』を調査する

 
被相続人本人から、自身の財産状況について情報共有を受けていれば、その情報を前提に遺産となる財産を確認していくこととなります。
また、自宅から預金通帳が見つかれば、取引のある銀行やお金の流れがわかりますし、登記識別情報通知や固定資産税の課税通知書があれば、所有している不動産を把握できます。
このほか、郵便物などを手がかりに、取引のある銀行や信託会社、所有している不動産などを突き止められることもあるでしょう。
ただ、被相続人が、どこに、どんな財産を、どのくらい持っていたか全くわからないケースも多いので、そのような場合には、次の方法で地道に財産調査を行います。
 
(1)不動産
被相続人が不動産を持っていそうな地域の役所に行き、被相続人の『名寄帳(なよせちょう)』を取得します。
当該地域内に不動産を所有していれば、名寄帳に不動産情報が記載されているので、当該不動産の登記情報を取得し、権利関係を確認しましょう。
 
(2)預貯金
被相続人の最後の住所地周辺(ほかにも勤務先周辺など)にある銀行の支店やATMを調べ、どの銀行に口座を持っていそうか、アタリをつけます。
アタリをつけた銀行に電話をかけるか、近くの支店に足を運んで、被相続人が口座を開設していたかどうかを確認しましょう。
口座を開設していることが判明したら、死亡日の残高証明書や、死亡前一定期間の取引履歴を取得します。
このとき、同時に貸金庫の有無も確認しておくようにします。
 
(3)株式
必要書類と合わせて、証券保管振替機構に郵送で確認します。
取引のある証券会社や信託銀行がわかれば、そこに問い合わせ、株式残高証明書を取得しましょう。
 
これらの作業は手間も時間もかかりますが、誰がどの相続財産を引き継ぐのかを決めるうえで大前提となるものです。焦らずコツコツ進めていきましょう。
 
ただ、時間のない方もおられると思います。
そういう場合は、司法書士事務所や税理士事務所など、事務所によっては戸籍の収集から各種の手続きまで代行してくれるサービスもあります。
有料にはなりますが、忙しい場合は考慮にいれても良いかもしれません。
 
 
 
※本記事の記載内容は、2020年10月現在の法令・情報等に基づいています。

 

 

 

株式を相続する前に知っておきたい手続の流れと注意点

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亡くなった方が、生前に株式投資を行っていた場合や自ら事業を営んでいた場合、相続財産に株式が存在するケースが多く見られます。
しかし、株の相続は、ほかの財産の相続に比べて注意すべき事柄がいくつかあります。
そこで今回は、株の相続が完了するまでの手順とチェックポイントについて説明します。
 
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相続人が複数の場合、株は『準共有』になる

 
たとえば、相続財産として1,000株が存在するケースで、4人の相続人がいたとします。
これらの株式を相続するとき、4人に平等に分けるのであれば、「1人250株ずつでは?」と思われる方も多いでしょう。
 
しかし、民法に従って相続した場合は、4人で1,000株を『準共有』(所有権以外の財産権を複数の人が有すること)している状態になります。
そのため、誰に何株を相続させるかを決めるまでは、4人全員の同意がなければ株主としての権利を行使できない、という事態も起こります。
つまり、相続財産に株式が存在する場合には、遺言書がない限り、相続人の間で遺産分割協議を行い、誰にどの株を何株相続させるかを決める必要があるのです。
 

亡くなった方が株式を保有していたかどうかを確認する

 
まずは、亡くなった方が株式を保有していたかどうかを確認します。
具体的には次のような点から確認すると良いでしょう。
 
・亡くなった方が証券会社と取引をしていたか
・亡くなった方が配当金を受け取っていたか
・亡くなった方が会社のオーナーや役員であったか
・亡くなった方が勤務先で持株会に入っていたか
 
また、株式を保有していれば株主総会の招集通知や配当金の支払通知等が送られてくるケースがあるので、亡くなった方宛の過去の郵便物等が保管されていないか確認するのも良いでしょう。
 

株式の分け方を決める

 
亡くなった方が保有していた株式が分かれば、次はそれをどのように分けるかを確定させます。
上場株式・非上場株式にかかわらず、株式を分ける際には、株式をそのままの状態で分ける『現物分割』や、売却して現金化したうえで、その代金を相続人間で分ける『換価分割』のほか、特定の相続人が株式を相続する代わりに他の相続人に現金を支払う『代償分割』という方法もあります。
相続税の申告が必要な場合は、遺産の分け方次第で税負担額、そして納税に充てられる資金そのものが変わるため、株式の相続税評価額を踏まえて分け方を検討した方が良いでしょう。
 

評価方法も手続も異なる上場株式と非上場株式

 
株式は、上場株式と非上場株式に大きく分けることができます。
相続する際はそれぞれに評価方法も手続も異なりますので、注意が必要です。
 
【上場株式の場合】
 
上場株式は、証券取引所で公表される価格を基準にしていますが、その価格は日々変動するため、相続税を申告するときの上場株式の評価額は、次の4つの価格のうち最も低いものに保有株式数をかけて計算します。
 
・死亡した日の終値
・死亡した日の月の取引日ごとの終値の平均額
・死亡した日の月の前月の取引日ごとの終値の平均額
・死亡した日の月の前々月の取引日ごとの終値の平均額
 
上場株式を相続する場合は、窓口となっている証券会社で名義変更を行います。
その際、保有している株式は証券口座で電子的に管理されているため、株式を相続するためには証券口座が必要になります。
したがって、株式を相続する人が証券口座を持っていない場合には、新たに証券口座を開設することになります。
 
また、株式の相続手続きで見落としがちなのが、単元未満株式(いわゆる端株)の手続きです。
平成21年1月5日の株券電子化後、上場会社の株式は、基本的に証券会社の口座へ移管されましたが、売買の取引単位である単元に満たない株式、いわゆる単元未満株式は、証券会社には移管されず、もともとの株主名簿管理人たる信託銀行に、特別口座というかたちで残ってしまいます。
この単元未満株式がある場合は、証券会社だけで手続きが完結しないため、別途信託銀行に対して、信託銀行管理の特別口座を承継人の口座に振り替える手続きを行うか、相続を機に単元未満株式を時価で買取ってもらうか、いずれかの手続きを行う必要があります。
 
【非上場株式の場合】
 
非上場株式は、そもそも「どのように評価するか」が問題となります。
相続税申告が必要な場合は、株式を取得する人が大株主として会社経営を支配する場合には原則的評価方式(類似業種比準方式、純資産価額方式、または併用方式)で、それ以外の少数株主の場合には特例的評価方式(配当還元方式)で、それぞれ評価することとされています。
いずれにしても評価方法は複雑になるので、実際に評価する場合は税理士に依頼することをおすすめします。
尚、そもそも遺産分割の際にもこの相続税評価を基準として協議するのか、あるいはどのような評価方法を採用するのかは、相続人間で別途協議することも可能です。
非上場株式の相続手続きは証券会社では取り扱っていないため、株式の発行会社に直接申し出るか、株主名簿を管理する信託銀行や証券代行会社に申し出ます。
 
手続きには「株式名義書換請求書兼株主票」のほか、株券、戸籍謄本、遺言書、遺産分割協議書などが必要です。
 
なお、株式を上場していない会社では、経営権が分散しないように株式の譲渡を制限している場合があります。譲渡が制限されている株式も相続することはできますが、相続したのちに会社から売り渡しを求められる場合があるので注意が必要です。
 

まとめ

 
株式の相続手続きそのものは、証券会社または株式発行会社に問い合わせれば比較的簡単にできます。しかし、手続きをする以前に、誰が株式を相続するかを決めることが大切です。
特に非上場株式を相続する場合は、単に株式を引き継ぐにとどまらず、事業を承継することを意味します。非上場株式を相続人全員で分け合って相続すると、経営権が分散して会社の経営が不安定になってしまいます。遺言がなく亡くなった方の意思がわからない場合は、事業を誰に継がせるか相続人どうしでよく話し合うことが大切です。
 
相続財産に株式があるときは、速やかに専門家に相談するなどして、一つずつ対処してくことが大切です。
 
※本記事の記載内容は、2020年12月現在の法令・情報等に基づいています。

 

 

 

“民事信託”を利用する!資産を奪われないようにするために

 

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判断能力が衰えても財産所有者の目的通りに管理・処分ができる

アパート経営を行っているAさんは日頃から「自分の判断能力が衰えたら、財産が散逸してしまうのでは」と心配していました。
そこで何か手は打てないかと考え始め、たどり着いたのが“民事信託”という制度だったのです。

 

民事信託とは、財産を持っている方(Aさん)が信頼できる家族に財産を託し、目的に従って管理・処分してもらう制度です。

 

Aさんは、「代々受け継がれてきたAさん一家の不動産を将来にわたって引き継いでいく」ことを目的として、息子さんに財産の管理・処分をするようにお願いしました。
ただし、財産から生じる利益などは、引き続きAさんがもらい、隠居後の生活費に充てることにしています。

 

まだ若い息子さんに財産を託してしまうと、「息子さんが慢心して、財産を食い尽くしてしまうのでは?」と思われる方もいらっしゃるでしょう。

 

しかし、民事信託はその危険性に配慮しています。
息子さんはAさんが定めた目的に従って、財産を管理・処分する義務が課せられます。
すなわち、Aさんが定めた「代々受け継がれてきたAさん一家の不動産を、将来にわたって引き継いでいく」という目的から外れた財産の使い方を、息子さんはできないことになっているのです。

 

民事信託を活用することは、息子さんに家業を継いでもらうための事前準備にもなり、アパートの家賃収益などの利益を引き続きもらうAさんにとっては一石二鳥どころか三鳥、四鳥のうまい話となります。

 

息子さんは財産が奪われるのを防ぐことができる

今度は視点を移して、息子さんの立場に立って民事信託を見てみましょう。

 

たとえば、Aさんの財産を狙う者が現れたらどうでしょうか。
判断能力が衰えたAさんを尻目にあれやこれやと策略をめぐらせているかもしれません。

 

ただし、そんなことになっても心配ありません。
財産はすでに息子さんの手の中にあるためです。

 

このように民事信託には「争族問題を予防できる」というメリットもあるのです。

 

不動産所有者は民事信託を活用すべき!

相続で最も相談が多いのは不動産に関する問題です。
本来、高齢になったAさんが病で倒れ、判断能力が急に衰えてしまった場合、アパートを処分してAさんの治療費を捻出することが難しくなります。
家族とはいえ、息子さんがAさんの財産を勝手に処分することは許されないからです。
でも民事信託をしていれば、アパートを管理・処分する権限は息子さんにあり、目的にそう範囲でアパートの処分を検討できるのです。

 

民事信託は相続税対策にはつながりづらい

ここまでメリットについて述べてきましたが、民事信託のデメリットはあるのでしょうか?
1番大きいデメリットは、特に節税効果がなく、相続「税」対策にはなりづらい点です。
また、制度が少し複雑で、多くの関係者を巻き込むことも頭に入れておかなければいけません。

 

相続問題は事前に関係者で話し合っていれば、防げるトラブルが多くあります。相続トラブルの予防と考え、制度の申請が多少複雑だったとしても民事信託を利用してみてはいかがでしょうか。

 

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